HOTĂRÂRE nr. 1.588 din 19
decembrie 2007
pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007
privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari
EMITENT:
GUVERNUL
PUBLICAT ÎN: MONITORUL OFICIAL nr. 43 din 18
ianuarie 2008
În temeiul art. 108
din Constituţia României, republicată, şi al art. 59 din Legea nr. 230/2007 privind
înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari,
Guvernul României
adoptă prezenta hotărâre.
ART. 1
Se aprobă Normele
metodologice de aplicare a Legii
nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea
asociaţiilor de proprietari, prevăzute în anexa care face parte integrantă din
prezenta hotărâre.
ART. 2
La data intrării în
vigoare a prezentei hotărâri se abrogă Hotărârea
Guvernului nr. 400/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice
privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 311 din 8 mai 2003, cu
modificările şi completările ulterioare, precum şi orice alte dispoziţii
contrare.
PRIM-MINISTRU
CĂLIN POPESCU-TĂRICEANU
Contrasemnează:
---------------
Ministrul internelor
şi
reformei administrative,
Cristian David
Ministrul muncii, familiei
şi
egalităţii de şanse,
Paul Păcuraru
Ministrul dezvoltării,
lucrărilor
publice şi locuinţelor,
Laszlo Borbely
p.
Ministrul economiei
şi
finanţelor,
Cătălin Doica,
secretar de stat
Bucureşti, 19
decembrie 2007.
Nr. 1.588.
ANEXĂ
NORME METODOLOGICE
de aplicare a Legii nr. 230/2007
privind înfiinţarea,
organizarea şi
funcţionarea asociaţiilor de proprietari
CAP. I
Dispoziţii generale
ART. 1
Prezentele norme
metodologice au ca obiect punerea la dispoziţia asociaţiilor de proprietari şi
a autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale a cadrului general
pentru înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari,
exploatarea şi administrarea clădirilor-blocuri de locuinţe-condominii, precum
şi exercitarea controlului financiar-contabil şi de gestiune asupra activităţii
asociaţiilor de proprietari, în aplicarea prevederilor Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea
şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.
ART. 2
(1) În scopul
reprezentării şi susţinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de
folosirea bunurilor aflate în proprietate comună indiviză din clădirea ce
alcătuieşte un condominiu, proprietarii apartamentelor şi ai spaţiilor cu altă
destinaţie decât aceea de locuinţă se pot constitui în asociaţii de
proprietari.
(2) Asociaţia de
proprietari este forma de asociere autonomă, de organizare şi de reprezentare a
intereselor comune a majorităţii proprietarilor unui condominiu, cu
personalitate juridică, fără scop patrimonial, înfiinţată în condiţiile
prevăzute de lege.
(3) Pentru promovarea
valorilor civice ale democraţiei şi statului de drept şi pentru reprezentarea
la nivel local şi naţional, asociaţiile de proprietari se pot asocia în
federaţii, uniuni, ligi ale asociaţiilor de proprietari din municipii, oraşe
sau judeţe, respectiv la nivel naţional, în condiţiile prevăzute de lege.
ART. 3
Proprietarii din
asociaţiile de locatari din clădirile ale căror apartamente au fost dobândite
în proprietate în condiţiile legii şi care nu s-au organizat în asociaţii de
proprietari vor lua măsurile prevăzute de prezentele norme metodologice pentru
constituirea în asociaţii de proprietari, potrivit prevederilor Legii nr. 230/2007.
CAP. II
Înfiinţarea,
organizarea, funcţionarea şi administrarea asociaţiei de proprietari
ART. 4
Asociaţia de
proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din
numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât
aceea de locuinţă din cadrul aceluiaşi condominiu cu cel puţin 3 proprietari.
Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexă la acordul de asociere,
potrivit art. 5 alin. (1) din Legea
nr. 230/2007. Tabelul nominal, anexă la acordul de asociere, va
conţine, în mod obligatoriu, următoarele: numele şi prenumele proprietarului,
adresa, codul numeric personal, seria şi numărul actului de identitate,
indicarea titlului de proprietate, data exprimării voinţei de asociere şi
semnătura.
ART. 5
(1) În clădirile de
locuinţe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de
proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care
nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate
fi delimitată.
(2) Asociaţiile de
proprietari la nivel de scări sau tronsoane de clădire se pot constitui prin
hotărâre a adunării generale şi cu acordul expres al coproprietarilor cu
privire la delimitarea efectivă a părţilor de proprietate comună care se preiau
în administrare de respectiva asociaţie de proprietari şi cu privire la
obligaţiile şi drepturile legale care vor continua să rămână în sarcina tuturor
coproprietarilor.
(3) Prin acordul de
asociere pe scară sau tronson se reglementează şi raporturile cu celelalte
asociaţii de proprietari constituite în clădire, pe scară sau tronson, cu
privire la posibilitatea defalcării tehnice a consumurilor şi repartizarea
cheltuielilor comune, precum şi la modalitatea acestei defalcări/repartizări.
Dacă este necesar, se solicită avizul furnizorilor de servicii implicaţi cu
privire la posibilităţile tehnice de furnizare independentă a utilităţilor pe
tronsoane sau pe scări, precum şi pentru realizarea branşamentelor.
ART. 6
(1) Anterior adunării
generale de constituire, proprietarii din clădirile cu mai multe apartamente se
pot întruni pentru a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari
sau la transformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari.
Totodată, vor hotărî şi cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată
cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de
finalizare a acestora şi la data de convocare a adunării de constituire.
Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează
de toţi cei prezenţi.
(2) Cu cel puţin 10
zile înaintea datei fixate pentru adunarea generală de constituire proprietarii
se convoacă prin afişare într-un loc vizibil.
(3) Adunarea generală
de constituire a asociaţiei de proprietari este legal întrunită în cvorumul
prevăzut la art. 5 alin. (1) din Legea
nr. 230/2007.
(4) Acordul privind
înfiinţarea asociaţiei de proprietari se obţine cu votul a cel puţin jumătate
plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi ai spaţiilor cu altă
destinaţie decât aceea de locuinţă din cadrul clădirii, scării sau tronsonului
respectiv, după caz.
(5) Dacă nu este
întrunit cvorumul prevăzut la art.
5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, o nouă convocare va avea loc,
după cel puţin 5 zile de la data primei convocări. În cazul în care nici la a doua
convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face
o a treia convocare, după cel puţin 5 zile de la data celei de-a doua
convocări. După a treia convocare a adunării generale de constituire, acordul
de asociere se consideră realizat, sub condiţia exprimării voinţei de asociere,
consemnată în tabelul nominal, anexă la acordul de asociere, a cel puţin
jumătate plus unu din numărul proprietarilor.
(6) În adunarea
generală de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de
proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la:
a) denumirea, forma
juridică, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;
b) scopul şi obiectul
de activitate ale asociaţiei de proprietari;
c) mijloacele
materiale şi băneşti de care poate dispune asociaţia de proprietari; structura
veniturilor şi a cheltuielilor;
d) membrii asociaţiei
de proprietari, drepturile şi obligaţiile acestora;
e) structura
organizatorică, modul de funcţionare, managementul asociaţiei de proprietari;
f) repartizarea
cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
g) condiţiile în care
se dizolvă asociaţia de proprietari;
h) dispoziţii finale,
modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaţiile contractuale, penalizările,
cazurile de urgenţă în care se permite accesul în apartament sau în spaţiul său
al unui delegat al asociaţiei.
i) posibilitatea
asigurării, după caz, a unui spaţiu de administrare special amenajat, unde se
va putea desfăşura serviciul de administrare şi în care pot fi păstrate în
siguranţă documentele asociaţiei.
ART. 7
(1) Acordul
proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează
într-un proces-verbal al adunării generale de constituire, întocmit în două
exemplare originale, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat
consimţământul.
(2) Proprietarii îşi
dau consimţământul, de regulă, în adunarea de constituire; în cazul
proprietarilor absenţi, consimţământul poate fi exprimat prin semnarea
procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la
care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 6.
(3) În cazul în care
un proprietar se află în imposibilitatea de a semna, se va consemna că acesta
şi-a dat consimţământul şi se va face menţiune despre cauza acestei
imposibilităţi.
ART. 8
(1) Cererea pentru
dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu
statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării generale de
constituire se depun şi se înregistrează la organul financiar local în a cărui
rază teritorială se află clădirea.
(2) Statutul şi
acordul de asociere se întocmesc în baza Legii
nr. 230/2007.
(3) Acordul de
asociere trebuie să conţină:
a) adresa şi
individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele şi prenumele
tuturor proprietarilor;
c) descrierea
proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de
etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, numărul spaţiilor
cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent
clădirii;
d) enumerarea şi
descrierea părţilor aflate în proprietate comună;
e) cota-parte indiviză
ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună.
(4) Asociaţia de
proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii
judecătorului-delegat desemnat la organul financiar local de către preşedintele
judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află clădirea.
(5) Încheierea se dă
fără citarea părţilor şi este executorie.
(6) Încheierea este
supusă recursului în termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judecă cu
citarea părţilor.
ART. 9
Înscrierea ulterioară
în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la
adunarea generală de constituire şi care nu şi-au dat consimţământul în
condiţiile prevăzute la art. 7 se face la cererea scrisă a acestora, fără alte
formalităţi. Proprietarul din condominiu solicită să devină membru al
asociaţiei de proprietari prin semnarea unui act adiţional la acordul de
asociere, fără alte formalităţi.
ART. 10
Înscrierea în cartea
funciară a proprietăţii individuale şi a condominiului se face potrivit
dispoziţiilor legale în materie.
ART. 11
După înfiinţarea
asociaţiei de proprietari, aceasta se identifică prin denumire, adresa
condominiului, încheierea judecătorului-delegat sau orice alt document legal
acordat la înfiinţare şi prin codul de identificare fiscală al asociaţiei.
Actele care emană de la asociaţiile de proprietari vor cuprinde atributele de
identificare.
ART. 12
Proprietarii membri ai
asociaţiei, pe lângă drepturile şi îndatoririle prevăzute în statutul
asociaţiei de proprietari, au şi următoarele drepturi şi obligaţii:
A. Drepturi:
a) să participe, cu
drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari;
b) să îşi înscrie
candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura
organizatorică a asociaţiei de proprietari, dacă au capacitatea deplină de
exerciţiu;
c) să cunoască toate
aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi să aibă acces, la cerere, la
orice document al acesteia;
d) să primească
explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile
asociaţiei de proprietari şi, eventual, să o conteste la preşedintele
asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la afişarea listei de plată.
Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă la contestaţie
în termen de 7 zile;
e) să folosească
părţile comune de construcţii şi instalaţii ale condominiului conform
destinaţiei pentru care au fost construite;
f) să îşi închirieze
proprietatea, fără a fi afectate exercitarea drepturilor şi îndeplinirea
responsabilităţilor legate de asociaţia de proprietari.
B. Obligaţii:
a) să menţină în bune
condiţii proprietatea individuală, apartamentul sau spaţiul cu altă destinaţie
decât aceea de locuinţă, pe propria cheltuială. Niciun proprietar nu poate
încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală al
celorlalţi proprietari din condominiu;
b) să accepte accesul
în apartamentul sau în spaţiul propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui
delegat al asociaţiei, atunci când este necesar şi justificat să se inspecteze,
să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se
poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie
cazurile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz, conform
prevederilor din statutul asociaţiei de proprietari;
c) să contribuie la
constituirea mijloacelor băneşti şi materiale ale asociaţiei de proprietari şi
să achite în termenul stabilit cota de contribuţie care le revine în cadrul
cheltuielilor asociaţiei de proprietari;
d) să ia măsuri, în
cadrul asociaţiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termică,
precum şi pentru creşterea performanţei energetice a clădirii, după caz,
potrivit prevederilor legale, şi să achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent
de natura intervenţiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios
şi unitar al întregii clădiri. În clădirile afectate de seisme, proprietarii au
obligaţia de a lua de urgenţă măsuri pentru consolidare, conform prevederilor
legale în vigoare; lucrările de reparaţii, intervenţii etc. se vor executa cu
personal autorizat, potrivit legii;
e) să repare
stricăciunile ori să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii, dacă
ei sau alte persoane care acţionează în numele lor au provocat daune oricărei
părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament ori spaţiu;
f) la înstrăinarea
proprietăţii, să transmită toate obligaţiile către dobânditor, inclusiv cele cu
privire la sumele de plată către asociaţia de proprietari existente la data
tranzacţiei, precum şi orice alte informaţii relevante sau având consecinţe
asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este
înstrăinată;
g) la dobândirea
proprietăţii, să depună în copie, la asociaţie, actul de proprietate;
h) să modifice
instalaţiile de distribuţie a utilităţilor în interiorul unui condominiu sau al
unui apartament din cadrul unui condominiu numai în condiţiile legii, pe baza
referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilităţii, în care se
arată efectele modificării instalaţiei respective. Pe baza acestui referat,
comitetul executiv va hotărî asupra efectuării modificării. În cazul producerii
locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum,
nu este necesar referatul tehnic menţionat;
i) nu pot ocupa
funcţii în comitetul executiv şi în comisia de cenzori membri având grade de
rudenie, până la gradul al 4-lea inclusiv.
ART. 13
(1) Proprietarul poate aduce
îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea
prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică
locală a modificărilor construcţiei, fără a pune în pericol integritatea
structurală a clădirii sau a altor proprietăţi individuale.
(2) Proprietarul nu
poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii comune fără a obţine mai
întâi acceptul asociaţiei de proprietari.
(3) Orice modificare a
proprietăţii individuale se va aduce la cunoştinţa asociaţiei pentru înscrierea
în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcţiei, prin depunerea în
copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepţie şi a schiţelor.
(4) Unităţile care au
administrat clădirile şi sunt deţinătoare a cărţii construcţiei au obligaţia de
a o preda asociaţiilor de proprietari, iar acolo unde aceasta nu mai există, să
o reconstituie pe cheltuiala proprie.
ART. 14
(1) Proprietarii
membri ai asociaţiei de proprietari se întrunesc în adunări generale ordinare
sau extraordinare.
(2) Adunarea generală
ordinară are loc cel puţin o dată pe an, în primul trimestru. Convocarea se
asigură de preşedintele sau de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari.
(3) Pentru situaţii
speciale sau de maximă urgenţă, adunările generale extraordinare ale asociaţiei
de proprietari pot fi convocate oricând de comitetul executiv sau de cel puţin
20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.
(4) Proprietarii
trebuie anunţaţi, prin afişare la loc vizibil sau pe bază de tabel nominal
convocator, asupra datei adunării generale a asociaţiei de proprietari cu cel
puţin 7 zile înainte ca aceasta să aibă loc, inclusiv cu privire la ordinea de
zi a adunării generale.
(5) Adunarea generală
a asociaţiei de proprietari poate adopta hotărâri, dacă majoritatea
proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari sunt prezenţi personal sau
prin reprezentant legal. Dacă nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate
plus unu, adunarea va fi suspendată şi reconvocată în termen de maximum 10 zile
de la data primei convocări. La adunarea generală reconvocată, dacă există
dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărârile
pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenţi, prin votul
majorităţii acestora. Dovezi ale convocării şi reconvocării constituie afişul
de la avizier şi tabelul nominal convocator cu semnături.
ART. 15
Adunarea generală a
asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:
a) alege şi revocă din
funcţie preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorul sau membrii
comisiei de cenzori a asociaţiei de proprietari;
b) adoptă, modifică
sau revocă hotărâri;
c) adoptă şi modifică
bugetul de venituri şi cheltuieli;
d) mandatează
comitetul executiv, reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari,
pentru angajarea şi eliberarea din funcţie a persoanei care ocupă funcţia de
administrator al imobilului sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul
administrării şi bunei funcţionări a clădirii;
e) exercită alte
atribuţii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau
prin votul proprietarilor asociaţi.
ART. 16
Comitetul executiv,
format dintr-un număr impar de membri aleşi de adunarea generală, reprezintă
asociaţia de proprietari în administrarea şi exploatarea clădirii, cu excepţia
atribuţiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietăţile
individuale, apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
Preşedintele asociaţiei de proprietari este şi preşedinte al comitetului
executiv.
ART. 17
(1) Comitetul executiv
al asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:
a) duce la îndeplinire
hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a
statutului şi a acordului de asociere ale asociaţiei de proprietari;
b) emite, dacă este
cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea la îndeplinire a
hotărârilor adunărilor generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a
statutului şi a acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc
activitatea asociaţiei de proprietari;
c) întocmeşte
proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea
adunărilor generale;
d) reglementează
folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor
proprietăţii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii
comune, în conformitate cu actele normative în vigoare;
e) întocmeşte sau
propune planuri de măsuri şi activităţi, conform cu responsabilităţile ce le
revin, şi urmăreşte realizarea lor;
f) supraveghează
desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, în mod
special situaţia încasărilor şi a plăţilor lunare;
g) pentru realizarea
scopului şi a activităţilor asociaţiei de proprietari, angajează şi demite
personalul necesar, încheie şi reziliază contracte cu persoane fizice/juridice;
h) îşi asumă
obligaţii, în numele asociaţiei de proprietari sau în numele proprietarilor
membri ai asociaţiei de proprietari, privind interesele legate de clădire;
i) iniţiază sau apără
în procese, în numele asociaţiei de proprietari sau în numele proprietarilor
membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire;
j) stabileşte sistemul
propriu de penalizări al asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe
lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform
prevederilor legale;
k) avizează
documentele asociaţiei de proprietari;
l) asigură completarea
la zi a cărţii tehnice a construcţiei;
m) asigură urmărirea
comportării în timp a construcţiei, pe toată durata de existenţă a acesteia;
n) gestionează
situaţiile excepţionale şi de criză;
o) exercită alte
atribuţii care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale;
p) aprobă lunar lista
cu cotele de contribuţie la plata cheltuielilor asociaţiei de proprietari,
conform hotărârii adunării generale;
r) stabileşte cotele
de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul
în clădire şi pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe
lună; stabileşte perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot
solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană şi care
trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării
generale;
s) analizează
problemele ridicate de membrii asociaţiei de proprietari şi ia măsuri pentru
rezolvarea acestora, conform hotărârii adunării generale;
ş) ia toate măsurile
pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei în care se
efectuează reparaţii la părţile comune, urmând ca sumele aferente reparaţiilor
respective să fie suportate de toţi proprietarii, proporţional cu cota
indiviză.
(2) Şedinţele
comitetului executiv se desfăşoară lunar şi sunt legal întrunite dacă jumătate
plus unu din numărul membrilor săi sunt prezenţi. Şedinţele comitetului
executiv pot fi convocate de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de
jumătate plus unu din numărul membrilor săi.
(3) Deciziile
comitetului executiv se consemnează în registrul de decizii al comitetului
executiv şi se afişează la avizier.
(4) După aprobarea
bugetului de venituri şi cheltuieli, comitetul executiv va urmări derularea
acestuia în condiţiile legii.
(5) Comitetul executiv
poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea atribuţiilor ce îi revin
şi adoptă decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizaţiilor,
remuneraţiilor şi al eventualelor premieri care se acordă personalului încadrat
cu contract individual de muncă sau în baza unei convenţii civile de prestări
de servicii, în limita bugetului aprobat de adunarea generală.
(6) Comitetul executiv
angajează sau demite personalul, încheie sau reziliază contracte în ceea ce
priveşte activitatea de administrare şi întreţinere a clădirii, a părţilor
comune de construcţii/a instalaţiilor, precum şi pentru alte activităţi
conforme cu scopul asociaţiei de proprietari: administrare, contabilitate,
casierie, îngrijire, mecanică, instalaţii etc. Angajarea personalului necesar
asociaţiei de proprietari se face de către comitetul executiv, reprezentat de
preşedinte, în conformitate cu prevederile legislaţiei specifice în vigoare.
(7) Comitetul executiv
decide asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de
proprietari care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia, în
limita bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a
proprietarilor, potrivit art.
35 alin. (5) din Legea nr. 230/2007.
(8) Comitetul executiv preia toate
obligaţiile şi răspunderile privind activitatea de management stabilite la art.
22 din prezentele norme metodologice pe perioada cât asociaţia nu are angajat
un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, indiferent de
cauze.
(9) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce
le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preşedintele asociaţiei de
proprietari, răspund, personal sau solidar, după caz, în faţa legii şi a
proprietarilor, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod
deliberat.
ART. 18
(1) Preşedintele
asociaţiei de proprietari este fie candidatul care a obţinut cel mai mare număr
de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al
comitetului executiv ales prin voinţa sa şi a majorităţii proprietarilor în
cadrul adunării generale.
(2) Preşedintele
asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în derularea contractelor
angajate de aceasta şi îşi asumă obligaţii în numele acesteia.
(3) Preşedintele
asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în relaţiile cu terţii, inclusiv
în acţiunile iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar care nu şi-a
îndeplinit obligaţiile faţă de asociaţie sau în procesele iniţiate de un
proprietar care contestă o hotărâre a adunării generale a proprietarilor.
(4) Preşedintele
asociaţiei de proprietari urmăreşte îndeplinirea obligaţiilor cetăţeneşti ce
revin proprietarilor şi punerea în aplicare a deciziilor comitetului executiv.
(5) Preşedintele
asociaţiei de proprietari păstrează şi urmăreşte ţinerea la zi a cărţii tehnice
a construcţiei, precum şi a celorlalte documente privitoare la activitatea
asociaţiei de proprietari.
(6) Ştampila
asociaţiei de proprietari se păstrează şi se foloseşte numai de către
preşedinte sau de vicepreşedinte.
(7) În cazul în care
preşedintele se află în imposibilitatea de a-şi exercita atribuţiile, acestea
vor fi îndeplinite de către un vicepreşedinte, numit de preşedintele asociaţiei
de proprietari dintre membrii comitetului executiv, urmând ca în termen de 90
de zile de la data când s-a constatat indisponibilitatea să fie convocată o
adunare generală pentru a alege un nou preşedinte.
(8) Preşedintele
asociaţiei de proprietari poate fi remunerat, pe bază de contract de mandat,
potrivit art. 32 alin. (1) din Legea
nr. 230/2007, în limitele bugetului de venituri şi cheltuieli
aprobat prin hotărâre a adunării generale, potrivit prevederilor Codului
fiscal.
ART. 19
(1) Cenzorul sau
comisia de cenzori urmăreşte şi asigură respectarea legalităţii în
administrarea bunurilor materiale şi a fondurilor financiare ale asociaţiei de
proprietari.
(2) Comisia de cenzori
este formată dintr-un număr impar de membri, care trebuie să aibă cel puţin
studii medii.
(3) Dacă dintre
membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, atunci
adunarea generală va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor
din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică ori juridică de specialitate,
pe bază de contract sau convenţie de prestări de servicii.
(4) Cenzorii aleşi ai
asociaţiei de proprietari pot fi remuneraţi pe baza unui contract de mandat,
conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării
bugetului anual de venituri şi cheltuieli.
(5) Cenzorul angajat
sau contractat din afara asociaţiei de proprietari poate fi remunerat, conform
hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual
de venituri şi cheltuieli.
(6) Pentru neîndeplinirea
atribuţiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaţiei de proprietari
răspund, personal sau solidar, în faţa legii şi a proprietarilor pentru daunele
şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.
ART. 20
Cenzorul sau comisia
de cenzori a asociaţiei de proprietari are, în principal, următoarele
atribuţii:
a) verifică
legalitatea actelor şi documentelor, a hotărârilor, deciziilor, regulilor şi a
regulamentelor;
b) verifică execuţia
bugetului de venituri şi cheltuieli;
c) verifică gestiunea
financiar-contabilă;
d) cel puţin o dată pe
an, întocmeşte şi prezintă adunării generale rapoarte asupra activităţii sale
şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunând măsuri.
ART. 21
(1) Asociaţiile de proprietari
au obligaţia să organizeze şi să conducă contabilitatea proprie, potrivit
prevederilor Legii contabilităţii nr.
82/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, în
partidă dublă sau în partidă simplă, prin opţiune, potrivit hotărârii adunării
generale a asociaţiei de proprietari.
(2) Asociaţiile de
proprietari organizează şi conduc contabilitatea în conformitate cu
reglementările contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial, aprobate
prin ordin al ministrului economiei şi finanţelor.
(3) Asociaţiile de
proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă vor
depune la compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea
asociaţiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situaţia soldurilor
elementelor de activ şi pasiv, întocmită potrivit ordinului ministrului
economiei şi finanţelor, până la data de 1 martie pentru situaţia existentă la
31 decembrie şi până la data de 1 septembrie pentru situaţia existentă la 30
iunie. Asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii
în partidă dublă vor depune bilanţ contabil, conform prevederilor legale.
ART. 22
(1) Activitatea de
administrare a condominiului include activităţi de administrare tehnică, de
contabilitate şi casierie.
(2) Asociaţia de
proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator
sau încheie contracte cu persoane juridice specializate şi autorizate pentru
realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării,
întreţinerii, investiţiilor şi reparaţiilor asupra proprietăţii comune.
(3) Pentru a fi
autorizate de către autorităţile administraţiei publice locale pentru
activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie să
îndeplinească următoarele condiţii:
a) să aibă ca obiect
de activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari ori ca activitate
principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract;
b) să aibă angajate persoane
atestate în condiţiile prezentelor norme metodologice;
c) să dovedească că au
bonitate financiară.
(4) Administratorii
trebuie să prezinte garanţii morale, materiale şi profesionale acceptate de
comitetul executiv al asociaţiei de proprietari a clădirii pe care urmează să o
administreze.
(5) Administratorul
asigură managementul de proprietate al condominiului prin:
a) prestarea
serviciilor conform atribuţiilor, obligaţiilor şi responsabilităţilor atribuite
de comitetul executiv, în condiţiile legislaţiei în vigoare;
b) gestionarea
bunurilor materiale şi a fondurilor băneşti, dacă nu are angajat un casier;
c) efectuarea
formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de
servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea
realizării acestor contracte;
d) asigurarea
cunoaşterii şi respectării regulilor cu privire la proprietatea comună;
e) gestionarea modului
de îndeplinire a obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor în raport cu
autorităţile publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele stabilite, potrivit
legii, de adunarea generală;
f) îndeplinirea
oricăror alte obligaţii expres prevăzute de lege, precum şi a celor stabilite
prin contractul încheiat cu asociaţia de proprietari.
(6) Contabilul
răspunde de organizarea şi conducerea contabilităţii, în condiţiile legii. La
asociaţiile de proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în
partidă simplă, administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de contabil.
(7) Administratorul
care îndeplineşte şi funcţia de contabil în partidă simplă are obligaţia să
întocmească şi să completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul
pentru evidenţa fondului de reparaţii, registrul pentru evidenţa fondului de
rulment, registrul pentru evidenţa sumelor speciale, registrul pentru evidenţa
fondului de penalizări, precum şi alte formulare specifice activităţii de
contabilitate, prevăzute prin ordin al ministrului economiei şi finanţelor.
(8) În situaţia în
care asociaţia de proprietari angajează un casier, acesta răspunde de
efectuarea operaţiunilor de încasări şi plăţi în numerar, cu respectarea
prevederilor Regulamentului operaţiunilor de casă. La asociaţiile de
proprietari care optează pentru conducerea contabilităţii în partidă simplă,
administratorii de imobile pot cumula şi funcţia de casier. Pentru încasările
în numerar, asociaţia de proprietari are obligaţia să emită chitanţe care vor
cuprinde obligatoriu următoarele date: numărul de ordine, în baza unei serii,
care identifică chitanţa în mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele,
adresa şi codul de înregistrare fiscală ale asociaţiei de proprietari pentru
care se emite chitanţa.
(9) Pentru lucrările
privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durată de
execuţie şi calitate, supune spre analiză, selecţie de oferte şi aprobare
comitetului executiv al asociaţiei de proprietari ofertele operatorilor
economici care satisfac cerinţele, în vederea executării lucrărilor, conform
legislaţiei în vigoare, potrivit art.
37 din Legea nr. 230/2007. În caz contrar, cheltuielile nu vor fi
acceptate la plată.
ART. 23
Spaţiile din
proprietatea comună pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau
juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorităţii
proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de
vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de
concesiune, potrivit art.
39 din Legea nr. 230/2007.
ART. 24
(1) În scopul
asigurării fondurilor necesare pentru plăţi curente, asociaţia de proprietari
stabileşte cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea
fondului de rulment. De regulă, fondul de rulment se dimensionează astfel încât
să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni
calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a
fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaţia
de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari,
majorate cu rata inflaţiei, iar în cazurile asociaţiilor de proprietari
nou-înfiinţate, prin constatarea şi însuşirea experienţei în domeniu a unor
asociaţii de proprietari echivalente ca mărime.
(2) Fondul de rulment
se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar,
potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, iar
reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afişate pe
lista de plată. Pentru încasarea fondului de rulment, casierul asociaţiei de
proprietari eliberează chitanţă personalizată separată.
(3) În situaţiile în
care, prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul, chiriaşul se
obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care
locuieşte, acesta va participa şi la formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment
încasat se poate restitui în situaţiile de schimbare a domiciliului sau a
dreptului de proprietate, dacă prin actele de transmitere a dreptului de
proprietate sau a folosinţei locuinţei nu se stipulează altfel, precum şi în situaţiile
în care cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului executiv, la
cererea proprietarului.
(5) Asociaţia de
proprietari va constitui un fond pentru repararea părţilor de
construcţii/instalaţii aflate în proprietate comună, fond cu perioadă de
folosire limitată, care va fi depus în contul asociaţiei de proprietari şi nu
va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociaţiei de
proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri şi cheltuieli.
(6) Veniturile
obţinute de asociaţia de proprietari din activităţi economice sau din alte
activităţi desfăşurate se constituie ca fond special şi se vor utiliza în
exclusivitate pentru îmbunătăţirea confortului şi eficienţei condominiului,
pentru întreţinerea şi repararea proprietăţii comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea
nr. 230/2007. În aceste venituri se cuprind şi cele obţinute din
închirierea unor spaţii aflate în proprietate comună indiviză, a spaţiilor
pentru instalarea de reclame şi pentru serviciul de televiziune prin cablu,
firme luminoase, precum şi alte venituri obţinute din orice sursă, în
condiţiile legii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaţiei
de proprietari, nu se plătesc proprietarilor, nu pot fi folosite la
constituirea sau la completarea fondului de rulment şi nu pot fi folosite la
plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utilităţi. Acest
fond va fi depus în contul asociaţiei de proprietari şi nu va putea fi folosit
decât cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate
cu bugetul de venituri şi cheltuieli.
ART. 25
(1) Cotele de
contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, calculate pentru fiecare
proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceştia, după caz, în termen de
maximum 20 de zile de la data afişării listei de plată, dată care trebuie să
fie înscrisă în lista de plată respectivă. În vederea respectării termenelor
legale de plată a facturilor către furnizorii de utilităţi, administratorii au
obligaţia de a afişa lista de plată în termen de maximum 5 zile de la data
primirii ultimei facturi expediate prin poştă, certificată prin înscrisul de pe
ştampila poştei, sau de la data confirmării de primire, în cazul transmiterii
facturii prin curier/delegat. Asociaţia de proprietari poate calcula şi percepe
penalizări de întârziere pentru suma neachitată, în condiţiile stabilite şi
aprobate de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, în limitele
stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea
nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depăşi suma cotei restante la
care s-a aplicat.
(2) Sumele rezultate
din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de
penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata
penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru
cheltuieli de reparaţii ale proprietăţii comune sau pentru alte cheltuieli de
natură administrativă.
(3) Dacă terţii impun
penalităţi asociaţiei de proprietari pentru întârzieri la plata facturilor,
acestea se vor recupera de la:
a) restanţierii la
cotele de întreţinere, proporţional cu cuantumul restanţelor;
b) persoana
împuternicită să achite facturile, dacă a întârziat plata facturilor la termen.
ART. 26
Asociaţia de
proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar
asupra apartamentelor şi a altor spaţii proprietăţi individuale ale
proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor
mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la
cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate
tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
ART. 27
Privilegiul imobiliar se
înscrie în partea a III-a a Cărţii funciare, conform procedurii publicităţii
imobiliare prevăzute în titlul II din Legea
cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, şi
în Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi
publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei
Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 633/2006, cu modificările
ulterioare.
ART. 28
(1) Privilegiul
imobiliar se înscrie la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari.
(2) Cererea se
adresează biroului de cadastru şi publicitate imobiliară în a cărui
circumscripţie este situat imobilul şi va cuprinde numele, prenumele/denumirea
şi domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric
personal, obiectul înscrierii, indicarea actului sau a actelor în măsură să
justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul, numărul cadastral
al imobilului şi numărul de carte funciară, după caz.
(3) În cazul în care
nu există deschisă carte funciară pentru imobilul asupra căruia se solicită
înscrierea privilegiului, se va face menţiune despre aceasta în cerere, urmând
ca privilegiul să fie înscris în vechile registre de publicitate imobiliară, în
conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea
nr. 7/1996, republicată.
(4) La cerere se va
anexa un exemplar original sau o copie legalizată a extrasului de pe listele
lunare de plată a cotelor de contribuţie, din care rezultă suma datorată.
(5) Cererea şi
extrasele de pe listele de plată, prevăzute la alin. (4), vor purta ştampila
asociaţiei de proprietari şi, după caz, semnătura administratorului, a unui
membru al comisiei de cenzori, respectiv a preşedintelui asociaţiei, cu
precizarea numelui şi prenumelui acestora.
ART. 29
Privilegiul imobiliar
prevăzut la art. 26 este opozabil celorlalţi creditori numai de la data
îndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară.
ART. 30
Privilegiul imobiliar
se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a
proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia
confirmă plata sumei datorate.
ART. 31
Executarea silită a
privilegiului imobiliar prevăzut la art. 26 se va efectua numai în temeiul unei
hotărâri judecătoreşti.
CAP. III
SECŢIUNEA 1
Repartizarea
cheltuielilor rezultate din întreţinerea, repararea şi exploatarea
condominiilor
ART. 32
(1) Toţi proprietarii
au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor
asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori,
cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari,
inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari.
(2) Repartizarea
cheltuielilor sau a obligaţiilor financiare pe fiecare proprietate individuală
revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul
asociaţiei de proprietari a condominiului. Lista de plată se semnează de administrator
şi de un membru al comisiei de cenzori şi se aprobă de preşedinte prin
semnătură şi aplicarea ştampilei asociaţiei, persoanele semnatare certificând
şi răspunzând de corectitudinea listei de plată.
(3) Niciun proprietar
de apartament sau de spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă nu va fi
exceptat de la obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca
urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună, a
abandonării apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de
locuinţă ori în alte situaţii.
ART. 33
(1) Asociaţiile de
proprietari constituite în condominii cu mai multe scări pot să îşi monteze
contoare de apă pe fiecare scară în parte, pentru defalcarea consumului.
Consumurile înregistrate de aceste contoare pot fi utilizate la repartizarea
facturii pe fiecare scară. Diferenţele faţă de consumul înregistrat de contorul
de branşament se repartizează fiecărei scări în cote-părţi egale, în baza
convenţiei scrise dintre asociaţiile de proprietari înfiinţate pe scări sau
tronsoane de clădire. Consumurile înregistrate de contoarele montate în aval de
contorul de branşament nu fac obiectul contractului de furnizare a serviciului
şi nu determină obligaţii ale asociaţiei de proprietari către furnizorul
serviciului respectiv.
(2) Asociaţiile de
proprietari cărora li se facturează consumul în sistem pauşal au obligaţia să
declare la furnizorii de servicii, în scris, cu numele reprezentantului în clar
şi cu aplicarea ştampilei asociaţiei de proprietari, pe propria răspundere,
numărul mediu de persoane, ori de câte ori se produce o modificare a acestuia.
(3) Asociaţiile de
proprietari care au în componenţă cel puţin două scări sau tronsoane de clădire
dotate cu contor de branşament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece,
apa caldă şi/sau energia termică pentru încălzirea apartamentelor şi a
spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă pe scări sau tronsoane de
clădire, în funcţie de indicaţiile contoarelor de branşament. După această
repartizare, pentru lista de plată aferentă fiecărei scări sau fiecărui tronson
de clădire calculul contravalorii consumului pentru fiecare apartament şi
spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă se face conform prevederilor art. 47 lit. a)-c) din Legea
nr. 230/2007.
SECŢIUNEA a 2-a
Repartizarea
cheltuielilor pe număr de persoane
ART. 34
Cheltuielile care sunt
determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu şi nu pot fi
individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsură se
repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară
activităţi în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată şi
reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi canalizare;
combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată
pentru funcţionarea instalaţiilor comune; colectarea deşeurilor menajere,
vidanjare.
ART. 35
Prin hotărâre a
adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente
consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor
persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter,
mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin. De asemenea, în
cazul clădirilor care au amplasate la etajele superioare băi, spălătorii,
uscătorii, prin hotărâre a adunării generale, persoanele care locuiesc în
apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1
din clădirile fără mezanin pot să fie exceptate de la plata cheltuielilor
aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea
ascensorului/ascensoarelor, în baza unor angajamente personale, date în scris
către asociaţia de proprietari de către persoanele care nu folosesc spaţiile de
la etajele superioare.
ART. 36
(1) În clădirile în
care consumul de gaze naturale pentru bucătării şi spălătorii se înregistrează
prin acelaşi aparat care măsoară şi consumul aferent încălzirii, se stabileşte
consumul aferent bucătăriilor şi spălătoriilor pe baza unor bareme stabilite
potrivit legislaţiei în vigoare.
(2) Pentru
repartizarea valorii consumului de apă caldă menajeră pe apartamente şi spaţii
cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă la clădirile cu centrală termică
proprie, asociaţia de proprietari poate monta un contor pe instalaţia de apă
caldă, astfel încât acesta să înregistreze consumul de apă caldă menajeră din
condominiu. Valoarea consumului de gaze naturale, în lipsa unui contor care să
înregistreze acest consum, pentru prepararea apei calde se determină pe baza
unor bareme stabilite potrivit legislaţiei în vigoare.
(3) Cheltuielile
privind consumul de gaze naturale pentru încălzire la clădirile cu centrală
termică proprie, în situaţiile în care nu există aparate de măsură a consumului
respectiv, se determină scăzând din factura de gaze naturale contravaloarea
gazelor naturale rezultate pentru apa caldă şi bucătării conform prevederilor
de la alin. (1) şi (2).
ART. 37
(1) Cheltuielile care
sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu şi nu pot
fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsură se
repartizează proporţional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară
activităţi în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată şi
reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă şi canalizare; combustibil
pentru prepararea apei calde menajere şi a hranei; energia electrică utilizată
pentru funcţionarea instalaţiilor comune; colectarea deşeurilor menajere;
vidanjare. Modul de repartizare a acestor cheltuieli se stabileşte printr-o
convenţie aprobată de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari.
(2) Convenţia
prevăzută are durată nedeterminată, fiind valabilă pe toată perioada
activităţii desfăşurate de deţinătorii prevăzuţi la alin. (1), şi se
actualizează periodic, în funcţie de elementele noi care intervin, în funcţie
de numărul persoanelor care desfăşoară zilnic activităţi în spaţiul sau
apartamentul respectiv, de numărul mediu zilnic de clienţi şi de obiectul de
activitate. Numărul acestora se stabileşte de deţinătorul spaţiului şi se
certifică de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari. Acest număr se
utilizează pentru calculul cheltuielilor pe persoană aferente spaţiului
respectiv.
(3) Convenţia
precizează contribuţia proprietarului la cheltuielile asociaţiei de
proprietari, cu privire la consumurile care nu pot fi înregistrate distinct pe
fiecare proprietate în cauză şi care sunt determinate de activitatea
desfăşurată.
(4) Convenţia
completează obligaţiile proprietarului faţă de cheltuielile din cadrul
asociaţiei de proprietari menţionate la art.
47 din Legea nr. 230/2007 lit. b)-f).
(5) În situaţia în
care, la notificarea scrisă din partea asociaţiei de proprietari, proprietarii
spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din condominiu refuză
încheierea convenţiei, sunt aplicabile criteriile stabilite şi adoptate în
acest sens de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari prin
decizie scrisă şi în baza constatărilor vizuale cu privire la activitatea
desfăşurată din punct de vedere al numărului de persoane angajate şi al
numărului de clienţi.
(6) În situaţia în
care, la notificarea scrisă a proprietarului, conducerea asociaţiei de
proprietari refuză încheierea convenţiei, este aplicabil criteriul prevăzut la art. 47 lit. a) sau b) din
Legea nr. 230/2007, după caz,cu obligaţia proprietarului de a
declara, în scris, numărul persoanelor angajate sau care desfăşoară activităţi
în spaţiul său.
ART. 38
(1) În lipsa
contoarelor de înregistrare a consumului de apă la branşament, repartizarea
consumului se face potrivit normelor legale, pe bază de bareme pe fiecare tip
de consumator în parte.
(2) În cazurile în
care condominiul dispune numai de duşuri şi băi comune care deservesc
apartamentele/spaţiile, cheltuielile se repartizează pe fiecare proprietar în
raport cu numărul persoanelor care locuiesc curent în clădire, aferent fiecărui
apartament/spaţiu.
(3) În cazul în care
nu se pot separa, prin măsurare, consumurile de energie electrică la părţile
comune ale clădirii de cele din apartamente, repartizarea acestor consumuri se
realizează conform cu baremele stabilite potrivit normelor legale, pentru
consumul comun şi pentru deţinătorii de apartamente, ţinându-se seama de
consumatorii electrici existenţi, iar cheltuielile aferente părţilor de
folosinţă comună se repartizează pe fiecare proprietar proporţional cu numărul
de persoane care locuiesc în condominiu, conform cu legislaţia în vigoare.
SECŢIUNEA a 3-a
Repartizarea
cheltuielilor pe consumuri individuale
ART. 39
(1) Cheltuielile pe
consumuri individuale reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece şi
canalizare; apă caldă menajeră; energia termică, combustibilul şi apa rece
pentru prepararea apei calde; gaze naturale; încălzirea apartamentului sau a
spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
(2) Cheltuielile pe
consumuri individuale se repartizează în funcţie de indexul contoarelor
individuale sau în funcţie de alte criterii în baza cărora se pot individualiza
consumurile.
ART. 40
(1) Dacă sunt
întrunite condiţiile prevăzute în actele normative în vigoare cu privire la
asigurarea gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru apă sau
încălzire, atunci repartizarea acestor utilităţi se stabileşte prin decizie a
comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, printr-un regulament propriu
care trebuie să cuprindă prevederi cu privire la modul de citire, de calcul şi
de repartizare a contravalorii consumurilor respective.
(2) Dacă toate
proprietăţile individuale din condominiu au sisteme proprii de înregistrare a
consumurilor, asociaţia de proprietari poate stabili modul de plată a
cheltuielilor pe bază de convenţie cu caracter individual, considerat ca un
serviciu suplimentar, diferit de contractul de furnizare a serviciului,
încheiat cu furnizorul serviciului, cu acordul tuturor beneficiarilor serviciului
respectiv. În toate cazurile, plata consumurilor proprii nu scuteşte niciun
proprietar de la plata contribuţiei la cheltuielile comune.
ART. 41
(1) Cheltuielile pe
consumuri individuale se repartizează în funcţie de indexul repartitoarelor de
costuri, conform normei tehnice şi metodologiei elaborate de Autoritatea
Naţională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice.
(2) În cazul
distribuţiei orizontale a energiei termice pentru încălzire, diferenţa dintre
consumul înregistrat de contorul montat la branşament şi suma consumurilor
înregistrate de contoarele individuale montate la nivel de apartament
reprezintă consum comun şi se repartizează proporţional cu cota indiviză.
ART. 42
(1) Asociaţiile de
proprietari vor evidenţia cheltuielile cu energia termică pentru încălzire şi
apa caldă menajeră, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special,
care va fi afişat împreună cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de
întreţinere.
(2) În borderoul
prevăzut la alin. (1) se vor înscrie obligaţiile de plată a energiei termice
consumate pentru încălzire şi prepararea apei calde menajere pe fiecare
apartament, aşa cum rezultă din defalcarea facturii primite de la furnizorul de
energie termică, şi separat cuantumul ajutorului social aprobat în conformitate
cu Ordonanţa de urgenţă a
Guvernului nr. 107/2006 pentru modificarea Ordonanţei de urgenţă a
Guvernului nr. 5/2003 privind acordarea de ajutoare pentru încălzirea locuinţei,
precum şi a unor facilităţi populaţiei pentru plata energiei termice, aprobată
prin Legea nr. 116/2007.
(3) La primirea
borderoului cuprinzând ajutoarele de caldură pe beneficiari se vor menţiona pe
chitanţe aceste sume, beneficiarii urmând să achite diferenţa dintre cota de
întreţinere afişată pe lista de plată şi ajutorul social.
SECŢIUNEA a 4-a
Repartizarea
cheltuielilor pe cota-parte indiviză de proprietate
ART. 43
Cheltuielile pe
cota-parte indiviză de proprietate, în funcţie de suprafaţa utilă a
apartamentelor şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă,
reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreţinerea,
repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor de construcţii şi
instalaţii din condominiu aflate în proprietate comună.
ART. 44
(1) Cheltuielile pe
cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu
privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru
lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare,
reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi
instalaţii aflate în şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în
cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere: subsolul; conductele
de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire,
energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa;
ascensorul; interfonul - partea de instalaţie de pe proprietatea comună;
centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor
menajere; structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul şi altele asemenea,
conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat
al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier,
instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curăţenie etc.; indemnizaţii
acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese:
preşedintele, membrii comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori; prime;
credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; alte servicii
administrative către proprietatea comună.
(2) Dacă facturarea
serviciilor publice de utilităţi este individuală, pentru consumurile de pe
spaţiile comune furnizorii vor încheia contracte de furnizare cu asociaţia de
proprietari, în condiţiile stabilite de comun acord.
ART. 45
Cheltuielile pe
cota-parte indiviză de proprietate se repartizează proporţional cu cota-parte
indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar,
calculată în funcţie de suprafaţele utile ale tuturor apartamentelor şi ale
spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă. Cota-parte indiviză de
proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar este înscrisă în
acordul de asociere. Modificările asupra cotei-părţi indivize se consemnează în
acordul de asociere, conform regulii stabilite de acesta.
ART. 46
(1) Suprafaţa utilă a
apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă şi
cota-parte indiviză de proprietate sunt stabilite potrivit actului de
proprietate, după caz, contractul de vânzare-cumpărare, fişa cadastrală,
contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire şi contractul
de schimb sau contractul de donaţie şi/sau cele determinate pe bază de
măsurători şi înscrise într-o documentaţie cadastrală recepţionată de oficiul
de cadastru şi publicitate imobiliară competent.
(2) În cazul în care
suma cotelor-părţi indivize din actele de proprietate, care sunt fracţiuni
abstracte pentru fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea
de locuinţă din clădirea/blocul care constituie condominiul, nu este egală cu
100, comitetul executiv al asociaţiei de proprietari solicită întocmirea unei noi
documentaţii cadastrale, prin punerea la dispoziţie a cărţii tehnice a
imobilului şi cu respectarea prevederilor în vigoare cu privire la autorizarea,
calitatea şi siguranţa construcţiilor.
(3) Cota-parte
indiviză de proprietate reprezintă raportul procentual dintre suprafaţa utilă a
apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă şi
suma suprafeţelor utile ale tuturor apartamentelor şi spaţiilor cu altă
destinaţie decât aceea de locuinţă din condominiu.
ART. 47
Cheltuielile aferente
consumului de gaze la sobe pentru încălzire, în cazul în care nu există aparate
de măsurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie
decât aceea de locuinţă, inclusiv pentru proprietatea comună aferentă acestora,
se repartizează tuturor proprietarilor din cadrul asociaţiei de proprietari
proporţional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună, aşa cum este
înscrisă în acordul de asociere.
SECŢIUNEA a 5-a
Repartizarea
cheltuielilor pe beneficiari
ART. 48
Cheltuielile pe
beneficiari reprezintă cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiază în
mod individual proprietarii, toţi sau în parte, gestionate financiar prin
intermediul asociaţiei de proprietari.
ART. 49
Cheltuielile pe beneficiari
sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul şi gestiunea consumurilor
individuale de apă rece, apă caldă, căldură, gaze, energie electrică, deşeuri
municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chiriile
spaţiilor comune - boxe, casa scării, holuri, spaţiu ghenă, terasă etc.;
gestiunea ajutoarelor băneşti; gestiunea contractelor cu caracter individual;
întreţinerea interfonului şi a părţii de instalaţie din interiorul
apartamentului; verificarea metrologică a contoarelor individuale de energie
termică, în cazul distribuţiei orizontale; reviziile instalaţilor interioare de
gaze, apă şi încălzire; alte servicii individuale către proprietari.
ART. 50
(1) Cheltuielile pe
beneficiari se repartizează conform valorii care revine fiecărui beneficiar în
cauză.
(2) Pentru
proprietarii care beneficiază de anumite servicii şi determină consumuri
suplimentare, în condiţiile în care nu există nicio interdicţie legală în acest
sens, calculul cotei de contribuţie aferente cheltuielilor pe beneficiari se
face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice în vigoare sau, în
lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, în funcţie de cantitatea
consumată.
SECŢIUNEA a 6-a
Repartizarea
cheltuielilor pe consumatori tehnici
ART. 51
Cheltuielile pe
consumatori tehnici reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru:
încălzirea proprietăţilor individuale - apartamente, spaţii cu altă destinaţie
decât aceea de locuinţă (energia termică sub formă de căldură; combustibilul şi
energia electrică pentru încălzire; salariu/remuneraţie pentru fochist şi
echipament de lucru; costuri pentru funcţionarea instalaţiilor de încălzire
centrală).
ART. 52
(1) Cheltuielile cu
consumurile comune de energie termică din spaţiile aflate în proprietate
comună, şi anume casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, subsol, holuri şi
altele asemenea, se repartizează proporţional cu cota-parte de proprietate
indiviză care îi revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă
în actul de proprietate sau cum a fost recalculată conform prevederilor
prezentelor norme metodologice.
(2) Pentru calculul
cheltuielilor cu încălzirea spaţiilor comune, precum şi pentru alocarea,
încasarea şi plata sumelor aferente contractului individual de prestări de
servicii energetice, societatea prestatoare poate încheia un contract de
prestări de servicii cu asociaţia de proprietari. Valoarea contractului se
negociază între părţi.
(3) Proprietarii
apartamentelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă
deconectaţi de la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică al
clădirii au obligaţia să-şi asigure o altă sursă de încălzire.
(4) Dacă proprietarul
unui apartament sau al unui spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă
modifică suprafaţa echivalentă termic de încălzire din apartamentul sau din
spaţiul pe care îl deţine, cota-parte de participare la cheltuielile pentru
încălzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de modificare a suprafeţei
utile luate în calcul, fără a modifica cota indiviză a apartamentului.
Coeficientul se calculează conform normelor tehnice elaborate de Autoritatea
Naţională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice, pe
baza unui studiu de specialitate.
SECŢIUNEA a 7-a
Repartizarea
cheltuielilor de altă natură
ART. 53
Cheltuielile de altă
natură reprezintă cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot
fi repartizate după criteriile prevăzute la art. 47 lit. a)-c) din Legea nr. 230/2007.
ART. 54
Cheltuielile de altă
natură reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru: lucrările de
întreţinere, reparaţii şi înlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune,
care se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare aflate în
locuinţe şi în spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în
condiţiile în care nu există o hotărâre a adunării generale prin care sistemul
de antenă colectivă să fie desfiinţat sau casat; cutiile poştale, cheile de la
uşa de intrare comună în clădire, care se repartizează în raport cu numărul
proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea făcându-se în conformitate cu
clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curăţatul coşurilor de
fum, care se repartizează fiecărui proprietar proporţional cu numărul sobelor
şi al maşinilor de gătit racordate la coşurile de fum ale clădirii.
ART. 55
Alte cheltuieli în
cadrul asociaţiei de proprietari se repartizează în conformitate cu normele şi
normativele avute în vedere la facturarea comună a acestora şi/sau în
conformitate cu clauzele prevăzute în contractele încheiate cu furnizorii
respectivelor servicii.
ART. 56
Cheltuielile privind
serviciile pentru încălzirea centrală şi prepararea apei calde menajere
asigurate prin centrale termice proprii sau aflate în exploatarea directă a
asociaţiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului
acestuia până la locul de consum, cheltuielile efectuate cu îndepărtarea
reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru funcţionarea
instalaţiilor aferente şi iluminatul încăperilor în care sunt amplasate
acestea, costul echipamentului de lucru şi protecţie pentru fochiştii care
deservesc centralele termice, indemnizaţiile, respectiv salariile acestora,
inclusiv contribuţiile către bugetul de stat, costul materialelor necesare
pentru păstrarea curăţeniei în centralele termice, costul apei pentru umplerea
instalaţiei.
CAP. IV
Raportul dintre
administraţia publică locală şi centrală şi asociaţiile de proprietari
ART. 57
Consiliile locale ale
municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti
organizează compartimente specializate în scopul sprijinirii proprietarilor
pentru înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi
pentru realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin în administrarea
imobilelor, în conformitate cu prevederile legale în vigoare. Compartimentele specializate
înfiinţate în cadrul autorităţilor administraţiei publice locale au în
componenţă specialişti în domeniul financiar-contabil, tehnic, juridic, al
legislaţiei muncii şi a raporturilor de muncă.
ART. 58
(1) Persoanele fizice
care doresc să obţină calitatea de administrator de imobile sunt atestate de
către primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul
autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului
local.
(2) Atestatul are
drept scop certificarea calităţilor profesionale ale persoanelor care doresc să
practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaţiile de
proprietari.
(3) Atestatul de
administrator de imobil se eliberează pentru o perioadă nedeterminată şi este
valabil pe tot teritoriul României.
(4) Atestatul de
administrator de imobil se poate retrage de către autoritatea administraţiei
publice locale care l-a eliberat, dacă nu mai sunt îndeplinite condiţiile
pentru exercitarea acestei activităţi.
ART. 59
(1) Exercitarea
controlului asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de
proprietari se realizează în conformitate cu prevederile art. 55 din Legea nr.
230/2007 de către organele competente potrivit legislaţiei financiar-contabile.
(2) Asociaţia de
proprietari sau orice proprietar din condominiu poate contracta, în nume
propriu, lucrări de expertiză tehnică şi/sau contabilă cu o persoană fizică sau
juridică care are calitatea de a efectua expertize, conform legislaţiei privind
organizarea activităţii de expertiză tehnică şi contabilă, judiciară şi
extrajudiciară.
(3) În condiţiile
stabilite de consiliile locale, judeţene sau de Consiliul General al
Municipiului Bucureşti şi în funcţie de resursele bugetare proprii, primăriile
pot încheia parteneriate cu Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor
Autorizaţi din România, în vederea efectuării expertizei financiar-contabile a
gestiunii fondurilor asociaţiilor de proprietari, la solicitarea unuia sau a
mai multor membri ai asociaţiei, ulterior efectuării de către comisia de
cenzori a controlului financiar-contabil pe respectiva perioadă.
CAP. V
Dispoziţii tranzitorii
şi finale
ART. 60
Până la elaborarea şi
aprobarea normelor privind repartizarea consumurilor de energie termică pentru
încălzire şi apă caldă menajeră, în cazul utilizării repartitoarelor de
costuri, se aplică metodologiile însuşite şi aprobate de asociaţiile de
proprietari.
ART. 61
Prezentele norme
metodologice intră în vigoare la 3 zile de la data publicării în Monitorul
Oficial al României, Partea I.
----------
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu